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让我告诉你怎么炒房。 ( 2007-9-14 10:51 )
时下很多人介入了房市，就跟进入股市一样，属于什么都不懂，还想不劳而获的由此成为亿万富翁的那种。这两年，你还别说，这批人还真发了！于是，就有越来越多的人怀揣着全家人的活命钱投入了风险极大的房地产市场，美其名曰---投资。其实，你问他，什么叫投资，绝对一问三不知！
这里我写这篇短文的目的，首先告诉你房子是怎么炒作的；其次提醒你如何规避这种风险。这里我不是叫大家不去投资房产，而是善意提醒现在买房子的人注意规避风险。
股市与房市是有区别：股市投资，你用的是你自己的资金，这里不包括那些操盘手和基金经理。房市投资，大家都已经达成了一种共识，就是通过银行的资金，把自己的资金放大了来投资。
顺带点评一下现在的基金经理，我给他们大部分人的定义为：一批拿着别人的钱坐庄不负责任但却合法化了的机构投资人。现在股市行情好了，这些基金经理简直变成了神，到处搞讲座，到处做演讲。你们还记得2003-2004年那时候吗？那时候你们谁敢说自己从事的是基金投资行业？这里有一棒子把所有的基金经理打死的意味，我也相信在基金经理人队伍里也有不少既专业又敬业的老师。
有点跑题了哦，现在我来告诉你炒房怎么炒，其实大家都可以来炒的。
何谓炒？为了让大家都能明白，咱们还是从股票的角度来简单解释一下：比如一支股票别人卖给你时是9元，现在在市场的作用下，你挂单11元成交了。于是你就赚了2元。股市上进进出出非常方便。首先参与的人多，单位价值的股票金额较小，成交非常方便，所以，从交易的情况来看，这是个活跃的市场。正是这个活跃的市场，让你的股票买入卖出显得非常方便，从而将投资与最终转化为现金的过程变得非常简单。而房产往往单位价值较大，成交速度慢。炒房最大的难题就是怎么让买入的房子很快的卖出去，形成一个活跃的交易过程。而银行提供的按揭贷款正好提供了这个能使市场活跃的工具，炒房过程如下：
第一步：建立炒房小组，最好能在5人以上，这样资金量也能大一些，准备资金100万。我们给5人编号为AAA BBB CCC DDD EEE。
第二步：AAA通过银行按揭贷款买入房产，比如：房产价格100万，那么2成按揭需要首付20万，贷款80万元。现在规定好像已经到了3成，那么首付需要30万，贷款70万元。
点评：其实真需要买房的话，这个小组是有100万，不需要贷款的，这不是在炒房嘛。
第三步：两个月后AAA将房产卖给BBB，这是事先商量好了的，没有交易，自己创造交易。AAA将房价提高到130万，那么BBB也需要贷款买房，首付需要26万，贷款104万。按照3成计算，需要39万，贷款91万元。
点评：通过这个虚拟交易，AAA拿到了BBB给的130万，其中80万还了银行的贷款，26万用于支付给BBB的首付款。这样AAA手里剩余了24万，拿出原来启动时小组共同出资的20万后，剩下4万元。通过这一笔交易，这个小组就已经将炒房的风险完全转嫁给了银行。三成按揭贷款的在这个过程里面算法是一样的，但是，风险还没有完全转移给银行。
第三步：又过两个月后BBB将房产卖给CCC，这也是事先商量好了的，没有交易，自己创造交易。BBB又将房价提高到了170万，那么CCC也需要贷款买房，首付需要34万，贷款136万。按照3成计算，需要51万，贷款119万元。
点评：道理跟上面是一样的，两成按揭以后这个小组将剩余36万元，风险更大的转嫁给了银行。三成按揭在这个步骤以后，我们也可以计算出来这个小组将剩余19万元了，风险也已经完全转嫁给银行了。
第四步：继续向下交易给CCC和DDD，每次都要涨价卖出，商量好的反正有人买。
点评：经过几次按揭以后，剩余的资金会越来越多。上面是举例了一套房子的交易过程，其实炒房小组都是很多套房子同时在操作的。记得2005年的时候温州的一个炒房人从10万元一年之内炒到了1个亿。
第五步：抛给银行或者从这个小组卖给真实需求的购房者。
点评：当这个房子的价格脱离当地房价太离谱的时候，DDD就会选择不会偿还贷款了，让银行来把房子收走。另外，就是卖给真实需求的购房者，你会问，这么高的价格人家谁买啊？呵呵，朋友你多虑了，没看到现在飞蛾投火的人大有人在吗？这些人就认定了房价还会一直涨下去的。现在不买更待何时啊？
正是这种人为的制造了交易过程，才让我们的房价一涨再涨，因为不涨就没有钱赚了，必须让它一直涨下去！所以，不论国家出台什么样的土地政策那都是没有用的。因为不是土地政策出了问题，也不是房产市场供求存在矛盾，只因为有了低按揭贷款买房的政策存在。
我做过一个简单的测算：两成按揭大约需要炒房小组把价格抬高约20%，就可以将风险转嫁给银行了；而三成按揭则需要炒房小组把价格抬高约43%，才能将风险转嫁；而现在传言国家将准备把二手房贷款提高到四成，那对房地产行业将会是致命的打击，如果真的有这个政策出台的话，炒房的风险就来临了，朋友，你暂时先从房产市场退出吧！
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评论
好
2007-9-14 12:20 | 主页 | 回复
谢谢您！！！
2007-9-14 12:51 | 主页 | 邮件 | 回复
阅了~~
2007-9-14 13:7 | 主页 | 回复
有一点点道理:
不过在现实中，还有差不多5%的交易税费，其实就纯粹的“炒”来说，不得不考虑这块，第二，现行的规定必须交清贷款才能转让，所以5人还需要准备更多的资金。否则，你就不能从银行拿出抵押房产证进行过户。有办理转按揭的银行，不过收费不菲，也不普遍。
这里我们不考虑炒家和银行内部人勾当，做假按揭等情况。
2007-9-14 15:31 | 主页 | 回复
Dang (2007-9-14 15:31)
有一点点道理:
不过在现实中，还有差不多5%的交易税费，其实就纯粹的“炒”来说，不得不考虑这块，第二，现行的规定必须交清贷款才能转让，所以5人还需要准备更多的资金。否则，你就不能从银行拿出抵押房产证进行过户。有办理转按揭的银行，不过收费不菲，也不普遍。
这里我们不考虑炒家和银行内部人勾当，做假按揭等情况。
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我在测算数据的时候已经将你说的这些考虑在内了，我原来就是做房地产财务的，中间牵扯的税费我还是很熟悉的。
对于你说的必须交清贷款才让转让，没有任何意义，不过是要不要先垫付一下的问题了。
因为现在很多人都在这么炒房，有些人不明白房子怎么炒，居然买了回来放在那里搞长期投资，简直是傻子。我只是告诉大家一下，没有别的意思。
2007-9-14 15:58 | 主页 | 回复
呵呵，不错，有点没看懂，5个人炒房，看上面好像是一个人，一个人的炒的，最后他们还一起分钱吗？
2007-9-15 7:52 | 主页 | 回复
bbbnny (2007-9-15 7:52)
呵呵，不错，有点没看懂，5个人炒房，看上面好像是一个人，一个人的炒的，最后他们还一起分钱吗？
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一般都是事先商量好的，大部分都是一个人出钱雇佣的；另一类都是家族式的。最终收益还是在个人和家族手里面。
2007-9-15 8:53 | 主页 | 回复
赫赫,我们成立一个炒房小组吧.
2007-9-17 15:37 | 主页 | 回复
哈哈,有点象论文,
2007-9-17 18:13 | 主页 | 回复
这两天在金融界发的文章后面，有很多朋友提出问题：如果把价格抬得太高，银行要评估后会以评估价放贷款（5-7成）给你，怕贷不到七成按揭贷款，这里我再做详细说明。
既然叫炒房，炒房组织是要做精心准备的，像这次在深圳、北海（已经连续几个月房价涨幅全国第一了）炒房的资金大部分来自国外，这些资金来得有些晚，但他们中操盘的人的手段却更加隐蔽，而且非常有耐心，运作周期甚至都超过一年。
具体手法这里做一个简单讲解：
2007-9-18 9:21 | 主页 | 回复
第一步：筹集资金。现在人民币的升值给筹集国外资金找到了一个非常好的借口，不管是白道还是黑道资金其实很容易就进来了，有些朋友老是迷信国家所谓的外汇管制，哎，衙门口的事情我还是尽量少做评论。一般一个机构筹集几个亿是非常容易的。
2007-9-18 9:28 | 主页 | 回复
第二步：寻找投资目标。其中有两个条件，1.要求开发商能以最低价格供房（他们有团购的优势）。2.要求当地的房产交易比较活跃。至于这批人为什么去选择炒作北海的房子，有点意外，其实，按此类推，那么汕头的房子应该是他们将要出击的下一个目标。
2007-9-18 9:32 | 主页 | 回复
第三步：下单。他们一般会以团购的价格拿到一个项目的十套以上的房子，而且在5个以上的项目同时运作。
2007-9-18 9:34 | 主页 | 回复
第四步：抬价。拿下房子后开始挂牌出售，基本上是一个月或者两个月把房价提高10%-20%。他们观察所持有项目房价的变动情况，等其他人的房价都跟上来以后，再向上调价。直到能够达到他们比价满意的效果为止。
这里做个简单的点评，人的盲从心理是着最重要的一步能够成功的关键，当一个人看到别人不如自己房子（楼层、朝向等条件）的价格比自己的价格标的高时，会感觉自己吃亏了一样。而这些炒房组织往往在一个项目同时拿下10多套房子，可以想象这就跟股市的领头羊一样，别人都标价2万一个平米了，你的房子标价1万，岂不是成了傻子啊！
2007-9-18 9:41 | 主页 | 回复
第五步：内部成交或者在涨价途中赚钱卖出。当把价格拉台的符合既定目标时，开始实施内部交易。这里需要银行的按揭贷款，以深圳的房价为例：去年1万买的，现在2万还多呢，可以想象现在的评估是以现在的市场价格为基础的，不管最后评估价是1.5万也好，还是1.4万也好，你可以看一下，七成按揭以后，人家是不是把自己的资金都撤离了呢。剩下的都是银行的资金在里面滚。
2007-9-18 9:47 | 主页 | 回复
为什么现在很少出现不还贷的情况呢？
这些炒房组织在目前还是比较幸运的，往往还不需要内部成交之前，往往就转让的某些炒房组织以外的人买走了（其实我很同情这批人的，全是血汗钱啊）。
2007-9-18 10:3 | 主页 | 回复
有些朋友老担心中间的还有很多税啊费啊什么的，由于转让过程中基本上是以假合同在运作，因此，其实这些费用还是比较小的。这个请放心好了。这个又牵扯的衙门的事情了，不说的那么白了。
2007-9-18 10:5 | 主页 | 回复
乖乖,中国好多好多的老百姓(包括我)都是炒房团的帮凶呢.房价既是帮凶兼受害人和炒房团一起炒起来的.有本事大家都不买房啊.我准备在本地区发起租房团了,算你一个吧.
2007-9-18 12:1 | 主页 | 回复
中原地产研究咨询部经理马冀表示，上海市中心区域的房产现在是典型的卖方市场，房产中介都苦于缺乏房源，小业主看到职业炒房团惜售也跟着“捂一捂”，外环线内的房子行情火爆到挂一套就能售一套，而且房价还在不断上升，一个月时间就能涨个5％至10％。周边有新盘即将推出的房源价格飚升更快，有不少客人挂牌后多次撤牌加价，由此上海中原6月的房屋中介佣金收入高达5300万元，创下了该公司的记录。
2007-9-20 8:56 | 主页 | 回复
很好啊,有收获
2007-9-23 22:3 | 主页 | 回复
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